HUKUKSAL SORULARA PRATİK CEVAPLAR

1. Ticari İşletme nedir, emlak komisyonculuğu ticari işletme sayılır mı?  
(TK 11-12); Ticarethane, fabrika yahut ticari şekilde işletilen müesseseler, Ticari İşletme sayılır. Acentelik, tellallık, komisyonculuk vs tavassut (aracılık) işleri, ticari işletme sayılır.  
 
2. Tacir ve Komisyoncu kimlere denir?  
(TK 14 ve 808 mad.); Bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa, kendi adına işleten kimseye Tacir, kendi adına ve bir başkası hesabına ücret karşılığı ticaret işlemleri yapmayı meslek edinen kimseye Komisyoncu denir.  
 
3. MT, tacir sayılır mı? Vergi mükellefi olması gerekir mi?  
Her MT bir tacir sayılır. Her tacirin de ticaret yapabilmesi için vergi mükellefi olması gerekir. Vergi mükellefi olabilmek için, ticari işletmenin bağlı bulunduğu vergi dairesine bilgi vermek gerekir.  
 
4. Emlak nedir, çeşitleri nelerdir?  
(MK 632); Emlak mülkiyetinin mevzuu, yerinde sabit olan şeylerdir. Buna göre; 
 
A. Arazi,  
B. Tapu sicilinde müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar,  
C. Madenler,  
D. 634 sayılı yasa gereği, KMK’nun 13. maddesine göre, Bağımsız Bölümler.  
 
5. Emlakların satışları nereden yapılması gerekir?  
(MK 634); Mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmaz. Resmi şekilden kasıt, emlak mülkiyeti devrinin tapu sicil muhafızları ve memurları huzurunda yapılmasıdır. Noterlerden emlak satış işlemleri yapılamaz.  
 
6. Emlaklara Tescil haricinde sahip olunabilir mi?  
Emlak mülkiyetinin tescille iktisabının istisnaları da mevcuttur. Bunlar,  
 
A. Miras,  
B. İşgal: (Maliki bulunmayan bir arazide malik olmak arzusu ile zilyetliğin tesis edilmesidir.  
 
a. Tapuya kayıtlıdır, sahibi kanuni değildir (10 yıl).  
b. Tapuya kayıtlı değildir (20 yıl). 
 
C. Kamulaştırma.  
D. Cebri icra,  
E. Mahkeme ilamı  
 
7. Bir emlak alınırken nelere dikkat edilmelidir?  
Emlakın müstakil bir tapu olup olmadığı, arazinin ifrazlı olup olmadığı, imar durumunun ne olduğu, hukuki muamelelerden doğan veya kanundan doğan takyitlerin olup olmadığına dikkat edilmelidir.  
 
8. Bu araştırmalar nerelerden yapılır?  
Bir emlak üzerinde hukuki muamelelerden doğan veya kanundan doğan takyitlerin olup olmadığı tapu kayıtlarından araştırılır. Diğer hususlar da emlakın bağlı bulunduğu belediyeden yapılabilir.  
 
9. Emlaklarda “Hukuki Muameleden Doğan Takyitler” nelerdir? 
Hukuki takyitler, tapu kaydına şerh edilmiş İştira, Vefa ve Şufa haklarıdır.  
 
10. “İştira Hakkı” ne demektir?  
İştira hakkı, hak sahibine tek taraflı bir beyanla emlakın alıcısı olabilme yetkisi verir.  
 
11. “Vefa Hakkı” ne demektir?  
Vefa Hakkı emlakın satıcısı olan şahsa tek taraflı irade beyanı ile o emlakı satma hakkı verir.  
 
12. “Şufa Hakkı” ne demektir? Çeşitleri nelerdir?  
Şufa hakkı, emlakın 3. kişilere satılmak istenmesi durumunda, şufa hakkı sahibine taraflı irade beyanı ile o emlakı alma hakkı verir. 2 çeşit şufa hakkı vardır. Anlaşmadan doğan şufa hakkı ve kanuni şufa hakkı.  
 
13. Emlaklarda “Kanundan Doğan Takyitler”den ne anlaşılır?  
Emlaklarda kamu hukukundan doğan (yeşil alan şerhi, kamulaştırma şerhi gibi) ve Özel Hukuk Takyitleri olarak görülür (İrtifak hakkı, kanuni şufa hakkı vs gibi).  
 
14. Kaç türlü kira anlaşması vardır?  
 
A. Yazılı kira anlaşması.  
B. Sözlü kira anlaşması.  
 
15. Kira anlaşması yapılırken nelere dikkat edilmelidir?  
 
A. Emlakın ne maksatla kullanılacağı,  
B. Kira müddeti,  
C. Kira bedelinin artış oranı (net olmalıdır % 25,%50 gibi),  
D. Ödeme yeri (bir bankanın tayin edilmesi kiracı açısından önemlidir),  
E. Kira bedeli.  
 
16. Hangi maddeler ucu açık bırakıldığında sonradan sorun olarak karşımıza çıkabilir?  
 
A. Kira artış oranı net olmalıdır. Aksi taktirde taraflar da artış oranında anlaşamazlarsa “Kira Bedelinin Tespiti Davası” açılması gerekir. 
B. Tevdi mahalli (ödeme yeri) tespit edilmemişse, sorunlar yaşanabilir.  
C. Depozito bedelinin değer kaybetmeyecek bir bedel üzerinden yazılmasında fayda vardır.(dolar, euro, altın vs gibi).  
 
17. Kira anlaşması her yıl yenilenmeli midir? 
Kira anlaşmalarının, kira müddetinin bitiminden evvel taraflarca fesih edilmediği müddetçe kendiliğinden aynı şartlarda 1 yıl süre ile yenilendiğinden, her yıl yenilenmesi şart değildir. Ancak, ülkemizdeki enflasyon artış hızı dikkate alındığında, her yıl kira müddetinden en az 1 ay evvel taraflarca yeni bir kontrat yapmak faydalı olur.  
 
18. Kira bedelinin ödendiğine dair kiraya veren tarafından makbuz alınmazsa nasıl sorunlar çıkabilir?  
Bu durumda kiracı, kirayı ödediğini nasıl ispatlayabilir? Kesinlikle, ödenen her ayın kira bedelinin makbuz, dekont, imza vs gibi herhangi bir yazılı belge ile ispatlanması gerekir. Haricen ödenen ancak, makbuz alınmayan aylara ait kira bedelleri kiracı aleyhine ileride ya mükerrer ödeme ya da tahliye olma olanağı doğurur. Haricen ödemelerden dolayı kiracı ödeme yaptığını kesinlikle ispatlayamaz.  
 
19. Ev sahibi hangi durumlarda kira anlaşması fesih edebilir?  
Mal sahibi aşağıdaki hallerde kiracıyı çıkarabilir.  
 
A. Tahliyeye yönelik alınmış bir Taahhütname var ise,  
B. İhtiyaç (kendisinin, eşinin ya da çocuklarının) sebebiyle,  
C. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda (noter veya icra kanalıyla) ihtara rağmen 1 ay içinde ödenmemesi durumunda Temerrütten dolayı,  
D. Kira bedelinin bir kira dönemi içinde 2 kez ihtar ile ödenmiş olması durumunda,  
E. Emlakın esaslı surette tamiri gerektiği durumlarda,  
F. Mülkiyetin değişmesi durumunda yeni malik (kendisinin, eşinin ya da çocuklarının) ihtiyacına binaen  
G. Aynı şehir hudutları içinde kiracının kendisinin veya eşinin mülkiyetinde olan (aynı vasıflarda) bir meskeni var ise.  
H. Anlaşmaya aykırı kullanım durumunda.  
 
20. Kira anlaşmasının bitiş tarihinden önce kiracı, mülkü boşaltmak isterse söz konusu anlaşmanın bir yaptırımı var mıdır?  
Kural olarak taraflar anlaşma ile bağlıdırlar. Kiracı, kira müddetinden önce emlakı tahliye ederek mal sahibini sabit bir gelirden mahrum ederek zarara uğratmaktadır. Bu sebeple kontrat sonuna kadar ki kira bedelini ödemesi gerekir. Ancak, mal sahibi boşalan dairesini hemen veya birkaç ay sonra kiraya vermişse, bu durumda kira kaybının olduğu ay bedelleri kadar bir tazminat gerekir. Hatta, tahliye olunan yerin yeni kira bedeli eski kira bedelinden düşük ise bu durumda aradaki fark bedeli tazminat olarak ödenmesi gerekir. Netice olarak; kontrat bitmeden evvel tahliye gerekiyorsa; karşılıklı sulh olmak ve bunu yazıya dökmek iki tarafın da menfaatine olur.  
 
21. Kira anlaşmasının yenilenip yenilenmeyeceği, anlaşma bitiminden ne kadar bir zaman önce karşılıklı olarak görüşülmelidir?  
Kiracı akdi fesih edecekse, anlaşma sonundan en az 15 gün evvel mal sahibinin eline ulaşacak şekilde ihtar göndermesi gerekir. Mal sahibi de kanunda yazılı haklı tahliye sebepleri var ise genellikle, kontratın bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabileceği veya kontrat devam ederken her zaman ihtar çekerek kira anlaşmasını yenilemeyeceğini ihtar edebileceğinden; yeni kira döneminden en az bir ay evvel kira anlaşmasının yenilenip yenilenmeyeceği karşılıklı olarak karara bağlanmalıdır ki aksi durumda her iki tarafa da kanuni haklarını kullanma süresi kalsın.  
 
22. Ev sahibi, kira anlaşmasını yenilemek istemez ve kiracının tahliyesini isterse ne yapması gerekir?  
Ev sahibi, ancak kanunda sayılı Tahliye Sebebleri ile anlaşmaya aykırılık var ise bu sebeplere dayalı olarak akdin feshi ile Tahliye davaları açabilir. Kanuni sebepler de ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar, esaslı tamirat, yeni malikin ihtiyacı, taahhüt ve kiracının aynı vasıflarda mülkünün olması sınırlı olduğundan, mal sahiplerinin kiracı seçiminde titiz olmaları ve her halükârda bir hukukçudan adli yardım almaları gerekir.  
 
23. Ev sahibi, kira anlaşmasını yenilemek istemez ve kiracının tahliyesini isterse kiracı ne yapmalıdır?  
Ev sahibinin anlaşmayı yenilememesi kural olarak bir şey ifade etmeyecektir. Çünkü, kural olarak her kiracının kira bedelini muntazaman öder ve emlakı hor kullanmaz. Böyle bir kiracıyı mal sahibi, ancak ve ancak ihtiyaç sebebiyle (ihtiyacın samimi olması ve hayatın akışına uygun olması gerekir) tahliye edebileceğinden kanun zaten yeterince kiracının haklarını korumuş kabul edilir.  
 
24. Ev sahibi anlaşma süresi içinde kiracıdan kirayı almayıp mülkün tahliyesini istiyor. Kiracı ise ev sahibi kira bedelini elden almadığı için kirasını ödemek istemesine rağmen zor durumda kalıyor. Bu durumda kiracı için bir çözüm yolu var mıdır?  
Kira bedeli kanuni tabirle “götürülecek borçlar”dandır. Yani, nasıl olursa olsun mal sahibi bulunup kendisine kira bedeli verilmelidir. Bu sebeple, kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahipleri kira bedellerini almayıp Kiracıyı Temerrüt’e düşürüp tahliyeyi sağlamak isterler. Çoğu zaman da kiracılar bu oyuna gelir. Bu sebeple kiracı, kira bedelini almayan mal sahibine karşı Sulh Hukuk hakimliğinden Tevdii Mahalli tayini istemek ve aldırmak zorundadır.Böyle bir durumda kiracı, PTT müdürlüğünden “ikametgahta ödemeli” olarak kira bedelini mal sahibine havale etmelidir. Yapılan bu havaleye rağmen mal sahibi kira bedelini almazsa (ki uygulamada bu bedel de çoğu zaman alınmamaktadır) PTT müdürlüğünden havalenin muhatap ev sahibi tarafından alınmadığına dair bir yazı alarak mahkemeye başvurmalıdır. Bu durumda mahkeme emlakın bulunduğu bölge içinde bir banka şubesini “ödeme yeri” olarak tayin etmektedir. Bu işlemi yapmayan kiracı kira bedelini ödemediğinden dolayı muhakkak tahliye edilir.  
 
25. Kira anlaşması süresi içinde kiracı kirasını ödüyor ancak, hem Çevreye hem de konuta zarar veriyor. Bu durumda kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibi nasıl bir yol izlemelidir?  
Bu durumda anlaşmaya aykırılıktan dolayı tahliye davası açılabilir. Ancak, çevreye verilen zararın tespiti zordur. Konuta verilen zarar açısından ise Yine, anlaşmaya aykırılık var ise bu sebeple dava açılabilir. Uygulamada konuta verilen zararın bilinmesi çok zordur. Bu sebeple emlakın boşalması beklenir. Kiracı emlaka zarar vererek tahliye etmişse, mal sahibi mahkemelerden zararını tespit ettirip kiracıdan tahsilini talep edebilir.  
 
26. Ev sahibi, kira bedelini ödemediği taktirde ne zaman hukuki yollara başvurmalıdır? 
Kira bedelleri, kanunen peşin ödenen bedellerdir. Yani, kiracı kira bedelini önce öder ve sonra kiralanan yerde oturabilir. Bu sebeple, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda mal sahibi hemen icra işlemi yapabileceği gibi noterden ihtar da çekebilir. Bu işlemlerin herhangi birinin yapılması durumunda, icradan gönderilen ihtarlı ödeme emrinin veya ihtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren 30 gün içinde halen ödeme yapılmaz ise hemen tahliye davası açılabilir.  
 
Her ayın kira bedelinin alınması için ayrı ayrı icra veya ihtar gerektiğinden, uygulama da yapılan icralar, sebepsiz itirazlarla oyalanabildiğinden, bu süre zarfında da kiracı kira bedellerini ödemediğinden mal sahibinin zararı her ay katlanarak büyür. Bu sebeple, mal sahiplerinin kira bedelinin ödenmemesi durumunda, en kısa zamanda kanuni yollara başvurması tavsiye olunur.  
 
27. Emlak satış vaadi anlaşması ne demektir?  
Bir tarafa veya her iki tarafa satış akdinin yapılmasını isteme hakkı verir. Buna göre, lehine vaat olunan kişi şartlar yerine geldiği halde tapunun devri yapılmazsa hükmen tescil için dava açması gerekir.  
 
28. Emlak satış vaadinde bulunan kişinin devrini vaat ettiği emlakın maliki olması gerekli midir?  
Emlak satış vaadinde bulunan kişinin devrini vaat ettiği emlakın maliki olması gerekli değildir.  
 
29. Emlak satış vaadi anlaşması lehine vaade bulunulan şahsa mutlak tapu hakkı sağlar mı?  
Satış vaadinde bulunan satıcı, satmayı vaat ettiği tapunun belirli bir süre sonunda alıcıya mülkiyetini devretmesini içermektedir. Süre sonu geldiği halde satıcı vaat ettiği emlakın tapusunu üzerine almamış, alamamış olabilir. Her türlü imkansızlıkta da alıcı lehine tapu devri yapılamayabilir. Bu sebeple, emlak satış vaadi anlaşması lehine vaatte bulunulan şahsa mutlak tapu hakkı sağlamaz.  
 
30. Satış vaadine rağmen alıcı lehine tapu devri yapılmazsa alıcının hukuki hakları nelerdir?  
Vaadin yerine gelmemesi üzerine alıcı, mümkün ise tapu tescil davası, mümkün değil ise tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu gibi olaylarda akla ilk gelen “acaba dolandırıldım mı?” sorusudur. Olayda genel olarak herhangi bir dolandırıcılık unsuru bulunmamaktadır. Çünkü, satıcı taraf sadece vaatte bulunmuştur.  
 
31. Emlak satış vaadi anlaşması haricen yapılabilir mi?  
Sadece noter tarafından yapılabilir. Haricen yapılan emlak satış vaadi anlaşmasının hukuki değeri bulunmamaktadır.  
 
32. Kat mülkiyetine tabi bir yerde “aidatların ödenmesi” yükümlülüğü kime aittir?  
Site yönetimi (aidat alacaklısı) açısından asıl olan aidatların ödenmesidir. Aidatın da asıl borçlusu kat malikidir. Bu durumda kiracısı bulunmayan “boş” dairenin dahi aidatları mal sahibi tarafından ödenmesi gerekir.  
 
33. Kiracı aidatlarını ödemezse, aidat alacaklısı ne yapması gerekir?  
Ödenmeyen aidatlarla alakalı olarak icra yolu ile mal sahibi ve kiracıdan tahsilini istemesi gerekir.  
 
34. Kiracı aidatlarını ödemezse, mal sahibi ne yapmalıdır?  
Ödenmeyen borç, kendisine ait bir borç olduğundan öncelikle biriken aidatlarını ödemesi gerekir. Ödediği aidat bedellerini kontratı gereği veya kullanımdan dolayı kiracısından icraen talep edebilir.  
 
35. Ödenmeyen aidattan dolayı mal sahibi kiracısını tahliye edebilir mi?  
Aidatların kiracı tarafından ödenmemesi tek başına bir tahliye sebebi değildir. Yani, kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi hükümlerinden yararlanılamaz. Ancak, aidatını ödemeyen kiracı (anlaşmada yükümlülük kiracıya ait ise) anlaşmaya aykırılıktan dolayı dava açılabilir.  
 
36. Komşularını rahatsız eden daire kullanıcısına ne yapılabilir?  
Dairenin usulsüz kullanımı (pencereden çamaşır sarkıtma, çöpünü herhangi bir saatte kapı önüne bırakma vs) suretiyle veya komşuları rahatsız edici (sesli müzik dinleme, sürekli aile içi kavga etme vs) davranışlarda bulunan kiracı veya mal sahibine diğer kat malikleri veya kiracıları katlanmak zorunda değildir. Bu sebeple, ya apartman yönetimi olarak ya da birey olarak mahkemeden “Müdaheleninin Men-i” istenmelidir.  
 
37. Dairenin usulsüz kullanımından veya herhangi bir sebepten dolayı tapusu alınabilir mi?  
Dairesinin kullanımından dolayı, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren mal sahibinin dairesi, diğer kat maliklerince alınabilir. Aidatlarını 2 yıl içinde en az üç kez icra veya dava yolu ile ödeyen, KMK’nda belirtilen borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eden ve kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane gibi ahlaka ve adaba aykırı bir vaziyette kullanılan kişinin dairesi diğer kat maliklerince mahkeme yolu ile alınabilir.  
 
38. Dairenin işyeri olarak kullanımı mümkün müdür?  
Yönetim planına göre daire gözüken bir yerin iş yeri olarak kullanılması (istisnalar haricinde) mümkün değildir. Kanunumuza göre bazı mesleklerin dairede yapılabilmesi sınırlı olarak sayılmıştır. Dairede doktor muayenehanesi, avukatlık vs gibi meslekler yapılabilir. Emlakçılık, kahvehane, tiyatro vs gibi işler yapılamaz.  
 
39. MT emlakçılık işlemlerini yaptığı halde ücreti alamazsa ne yapmalıdır?  
MT, emlakçılık ilişkisi içinde olduğu kişi veya kişilerden ücretini almaya, icrai yollarla veya dava yolu ile hak kazanır. Bu sebeple, emlakçilik ilişkisini ispata yarayacak yazılı işlemler önemlidir