Emlak Vergisi Nedir?

Türkiye sınırları içinde bulunan binalar, Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre bina vergisine tabidir.

Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar, Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre arazi vergisine tabidir.

Bina, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatların hepsini kapsar. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.

Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır.

Arazi, sınırları yeterli vasıtalarla belirlenmiş, yatay ve düşey sınırları bulunan yeryüzü parçasıdır. Aksine hüküm olmadıkça Emlak Vergisi Kanununda yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.

Bina veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina veya araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir bina veya araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler. Müşterek mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.

Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin (arsalar hariç) toplam vergi değerinin 10.000 Türk lirası arazi vergisinden istisnadır.

Bu hükmün uygulamasında mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak dikkate alınır.

İstisna, hisseli arazide mükelleflerin hisse miktarları ayrı ayrı dikkate alınmak suretiyle uygulanır.

• Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin meydana geldiği, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,


• Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,


• Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Örnek: Gayrimenkul 26/7/2025 tarihinde satın alınmış ise 31/12/2025 tarihine kadar, 15/11/2025 tarihinde satın alınmış ise satın alma tarihinden itibaren üç ay içinde satın alan tarafından ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi, her iki durumda da emlak vergisi mükellefiyetinin 2026 yılından itibaren başlaması gerekmektedir.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların meydana geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

Arazi vergisinde mükellefiyet, vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, yasaklama tarihini izleyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların vukua geldiği tarihleri takip eden bütçe yılından itibaren iki yıl süre ile alınmaz.

Üzerine bina yapılan arsaya ilişkin arazi vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona erer.

Bina ve arazi vergisinin matrahı, bina ve arazi için Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. Binaya sabit bir şekilde yerleştirilmiş olan her türlü makine ve tesislere ait değerler vergi matrahına alınmaz.

Vergi değeri;

a) Arsa ve araziler için, Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) Binalar için, Bakanlığımız ve Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak Emlak Vergisi Kanununa göre hazırlanmış bulunan Tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

hesaplanan bedeldir.

Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

Emlak Vergisi Kanununa göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesaplanmasında, Vergi Usul Kanununa göre belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınır.

Bina ve arazi vergisi, ilgili belediye tarafından;

• Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının ocak ve şubat aylarında,


• Kanunun 33 üncü maddesinin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icap eden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,


• Kanunun  33 üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın ocak ve şubat aylarında,

Emlak Vergisi Kanununa göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur.

Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.

Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen vergi değeri üzerinden hesaplanan bina ve arazi vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

Bir il veya ilçe sınırları içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan bina ve araziye ait emlak vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir.

Emlak Vergisi Kanununa göre;

• Bina vergisinin oranı meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2,


• Arazide binde 1, arsalarda ise binde 3’tür.

Bina, arsa ve arazilere ilişkin vergi oranları büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır.